2026年後半はどうなるのか

皆さんこんにちは。

ディープフィールドの池田です。

当社は不動産の買取を行わず、売買仲介を専業としている会社です。

そのため、投資用不動産の買取会社様とお取引をさせていただく機会も非常に多く、日々さまざまな会社の「今の買取目線」に触れています。

「このエリアならいくらまで買えるのか」
「築年数はどこまで許容されるのか」
「銀行からどの程度の融資が出るのか」

こうした情報が日々入ってくるため、最近の買取会社様の目線については、かなり細かく把握できていると思っています。

今回は、そんな当社が実際の取引現場でリアルに肌で感じていることを書いてみたいと思います。

2026年前半の不動産市場はどうだったのか。

そして9月に入り、これから年末、さらに2027年に向けてどうなっていくのか。

気になっている方も多いのではないでしょうか。

もちろん、これから書く内容はあくまで私個人の予測です。
その点は事前にお伝えしておきます。

その①　築古物件が動かなくなってきた

買取会社で仕入れを担当されている方の中には、

「最近、会社の仕入れ目線が厳しくなった」と感じている方も多いのではないでしょうか。

その大きな要因の一つが、金融機関の融資姿勢だと感じています。

銀行の融資目線が厳しくなり、希望している融資条件とは程遠い回答が出てくるケースが増えています。

当然、融資条件が厳しくなれば、買取会社側の仕入れ目線も厳しくなります。

その結果、思うように仕入れができていない会社様も増えているように感じています。

私自身、以前は買取再販会社で仕入れをしていたので分かるのですが、買取再販会社にとって「仕入れができない」というのは非常に大きな問題です。

仕入れができなければ、当然ですが販売する物件もなくなり、売上も減ってしまいます。

そのため、多少難易度の高い物件であっても、ある程度無理をして仕入れるというケースはこれまでにもありました。

ところが、2026年の春先頃からでしょうか。

特に「築古物件」に関しては、明らかに急ブレーキがかかり始めているように感じています。

さらに、すでに仕入れを終えている物件についても、長期在庫となった物件を値下げして処分する会社が増えてきました。

その影響もあり、郊外の一棟収益マンションについては、以前と比較すると利回りが1〜2％程度高くなっている物件も見られるようになっています。

個人投資家は動いているのか？

これも一概には言えません。。。

ただ、築年数の古い物件については、明らかに動きが鈍くなっていると感じています。

個人投資家様についても、購入したい物件があったとしても、金融機関から希望する融資金額が出ない。

さらに金利も上昇している。

その結果、

「売主様が売りたい価格」と
「買主様が融資を使って購入できる価格」

この2つの価格に大きな乖離が生まれています。

そのため、売主様も買主様もいるのに価格が合わず、成約まで至らない。

そんな状況がここ数ヶ月続いています。

では、今動いているのはどんな物件なのか？

一言で言えば、

築浅のアパート・マンションです。

これはポジショントークではありません。

実際に当社で直近6ヶ月間に成約している物件を振り返ってみても、どれも築15年以内で、比較的立地条件の良い物件となっています。

つまり現在の市場では、

「築年数」
「立地」
「融資の出やすさ」

この3つが、以前にも増して重要になっていると感じています。

これから年末、2027年に向けてどうなるのか

私は、築年数の古い物件については、今後さらに融資が厳しくなっていく可能性があると考えています。

そうなれば当然、現在の売出価格では買える人が少なくなります。

そのため、年末に向けて築古物件の価格がもう一段階下がっていく可能性は十分にあると思っています。

ただし、これは必ずしも悪い話ではありません。

特に資金力のある投資家様や不動産会社にとっては、むしろチャンスになる可能性があります。

東京23区内でも、少し都心から外れたエリアで、

「築年数は古いけれど立地が良い」

そんな物件を今までより安い価格で仕込める可能性が出てくるからです。

現金購入や自己資金を多く入れられる方にとっては、これから面白いタイミングが来るかもしれません。

一方で、長期保有を前提として融資を活用する個人投資家様については、私は引き続き「都内の築浅物件」を中心に検討することをおすすめしたいと思っています。

もちろん価格だけを見れば、以前より高くなっています。

ただ、不動産投資では購入価格だけではなく、

「どのような条件で融資を受けられるのか」

という点も非常に重要です。

築浅で立地の良い都内物件は、築古物件と比較して金融機関から評価を受けやすい傾向があります。

多少価格が高く見えたとしても、融資条件や長期保有、将来の売却まで含めて考えると、結果的に安定した投資になるケースも多いと思います。

2026年後半から2027年にかけては、

「築浅だから高い、築古だから安い」という単純な価格の比較ではなく、「融資が付く物件」と「融資が付きにくい物件」の価格差が、さらに広がっていく。

私はそんな市場になっていくのではないかと考えています。

今後も、実際の取引現場で感じた変化があれば、定期的に書いていきたいと思います。

株式会社ディープフィールド
代表取締役　池田 健人